Wyrok Sądu Okręgowego

I C 1234/21

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 15 marca 2023 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie w dniu 15 marca 2023 roku Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: Sędzia Anna Kowalska

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 15 marca 2023 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Marii Zielińskiej

przeciwko Janowi Wiśniewskiemu, Annie Wiśniewskiej

o zapłatę

1. zasądza od pozwanych Jana Wiśniewskiego i Anny Wiśniewskiej solidarnie na rzecz

powódki Marii Zielińskiej kwotę 150 000 ( sto pięćdziesiąt tysięcy ) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 stycznia 2022

roku do dnia zapłaty;

2. zasądza od pozwanych Jana Wiśniewskiego i Anny Wiśniewskiej solidarnie na rzecz

powódki Marii Zielińskiej kwotę 5 000 ( pięć tysięcy ) złotych tytułem zwrotu

kosztów procesu, w tym kwotę 3 000 ( trzy tysiące ) złotych tytułem

zwrotu kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami, w wysokości odsetek

ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia

uprawomocnienia się orzeczenia, do dnia zapłaty.

/-/ Sędzia Anna Kowalska

UZASADNIENIE

Maria Zielińska pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie wniosła o zasądzenie

od pozwanych małżonków Jana Wiśniewskiego i Anny Wiśniewskiej solidarnie zapłaty kwoty

150 000 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 10 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty

oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm

przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazała, że poczynając od roku 2018 pozwani

występując jako następcy prawni Adama Nowaka z tytułu praw i roszczeń

przysługujących jej do nieruchomości przy ul. Polnej 12 w Krakowie oraz powódka podjęli wspólnie i

w porozumieniu działania mające na celu odzyskanie nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 w Warszawie na

zasadach określonych w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu

gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy. Działania obejmowały szereg

postępowań sądowych i administracyjnych, skutkiem których pozwani stali się właścicielami

nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 w Warszawie ujawnionymi w księdze wieczystej nr WA1M/00123456/7.

Strony zawarły szereg umów zgodnie z którymi pozwani mieli dokonać

bądź przeniesienia na powódkę praw do nieruchomości bądź wypłacić jej odpowiadającą jej

udziałowi część ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Ostatecznie w dniu 20 grudnia 2021

r. strony ustaliły, że udział powódki w prawach i roszczeniach do nieruchomości wynosi

1/3 części, zaś udział pozwanych 2/3 części. Pozwani sprzedali w dniu 15 stycznia 2022

r. przedmiotową nieruchomość za kwotę 450 000 złotych i nie wypłacili powódce

żadnej części ceny. Powódka kwotę ceny sprzedaży pomniejszyła o wydatki na rzecz miasta

Warszawy z tytułu zwrotu równowartości naniesień na nieruchomości w kwocie 10 000

złotych, na obsługę prawną czynności rewindykacyjnych na rzecz Kancelarii Prawnej "Lex" w kwocie 20 000

złotych oraz wydatek poniesiony przez powódkę z tytułu

wynagrodzenia za opinię prawną i usługi architekta w łącznej kwocie 5 000 złotych (pozew

k.2-5).

Pismem z dnia 1 lutego 2022 r. powódka rozszerzyła powództwo, żądając zapłaty

kwoty 175 000 złotych (tj. dodatkowo o kwotę 25 000 złotych) wraz z odsetkami

ustawowymi od dnia 10 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wskazała, że została

wprowadzona w błąd co do kwoty stanowiącej wynagrodzenie za obsługę prawną, która

faktycznie wynosiła 6 000 USD, tj. 25 000 złotych w przeliczeniu na dzień wniesienia

powództwa zgodnie z kursem NBP, co wynika wprost z umowy zlecenia obsługi prawnej

(pismo k.440-442).

Pozwani Jan i Anna Wiśniewscy w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie

powództwa w całości. W uzasadnieniu wskazali, że udziały w prawach i roszczeniach do

nieruchomości ul. Kwiatowej 5 w Warszawie wynikające z dekretu z dnia 26 października 1945 r. można

skutecznie przenosić jedynie umowami zawartymi w formie aktu notarialnego, o czym

powódka wiedziała, gdyż strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę z dnia 15 stycznia 2019

r. rep. A nr 123/2019, jednakże była to umowa przedwstępna przeniesienia na rzecz

powódki udziału wynoszącego 10% w prawach i roszczeniach do nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 w Warszawie, której powódka nie zrealizowała. Kolejne umowy odnoszą się do umowy

przedwstępnej zwiększając jedynie udziały powódki początkowo o 15%, a następnie o 5%, zaś

roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku, a zatem w niniejszej

sprawie w dniu 15 stycznia 2020 r. Ponadto pozwani wskazali, że gdyby powódka nabyła

roszczenia to powinna je zgłosić do gminy. Pozwani argumentowali również, że

przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 15 stycznia 2019 r. była umową pozorną (w istocie była to

umowa pożyczki, w której powódka zastrzegła sobie kary umowne w razie niezwrócenia

pożyczki po upływie 6 miesięcy od udzielenia pożyczki i dalszych 12 miesięcy poprzez

zwiększenie udziałów w nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 w Warszawie) i jako taka jest nieważna, zaś wskutek

nieważności umowy nieważne jest również jako pozbawione swojej causy porozumienie z

dnia 20 grudnia 2021 r. co do zwiększenia przyszłych udziałów (odpowiedź na pozew k.104-107).

W trakcie procesu pozwani powoływali się na zarzut potrącenia, wskazując, że powódka

nie rozliczyła się z nimi z udziałów pozwanych w nieruchomości przy ul. Polnej 12 w Krakowie, jednakże

na ostatnim terminie rozprawy pełnomocnik pozwanych uznał, że zarzut potrącenia nie ma

znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Powołując się na sprzeczność z zasadami - współżycia społecznego pozwani podnieśli, że

powódka wykorzystując swoją sytuację materialną była autorem wszystkich porozumień i w

niniejszym postępowaniu próbuje uzyskać nieproporcjonalnie duże świadczenie w zamian za

niewielką kwotę inwestycji, przy czym powódka sama nie wywiązała się z umowy i nie

zgodziła na wymianę udziałów w nieruchomościach przy ul. Polnej 12 w Krakowie z udziałami w

nieruchomości przy ul. Lipowej 7 w Poznaniu (pismo k.1096-1098, protokół rozprawy k.1099).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Umową zawartą w dniu 10 stycznia 2018 r. Jan i Anna Wiśniewscy nabyli od Adama

Nowaka prawa i roszczenia do nieruchomości, położonej przy ul. Polnej 12 w Krakowie i ul. Kwiatowej 5 w Warszawie

wynikające z treści art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu

gruntów na obszarze m. st. Warszawy, w tym o zwrot tej nieruchomości wraz z budynkami,

oddanie w użytkowanie wieczyste, przyznanie nieruchomości zamiennej lub odszkodowanie

(akt notarialny rep. Nr 100/2018 k. 305-307).

Decyzją z dnia 20 lutego 2018 r. Prezydent m. st. Warszawy ustanowił na rzecz pozwanych na

lat 99 prawo użytkowania wieczystego do będącego własnością Skarbu Państwa gruntu

zabudowanego położonego w Warszawie przy ul. Kwiatowej 5 uregulowanego w KW nr

WA1M/00123456/7 (decyzja nr DEC/1234/2018 k. 308-311).

Umową z dnia 1 marca 2018 r. Skarb Państwa - Prezydent m. st. Warszawy oddał

nieruchomość objętą KW nr WA1M/00123456/7 w użytkowanie wieczyste na rzecz

małżonków Wiśniewskich oraz sprzedał im budynki znajdujące się na tej nieruchomości za cenę

50 000 złotych (akt notarialny rep. A nr 123/2018 k. 312-315).

Decyzją z dnia 1 kwietnia 2018 r. Prezydent m. st. Warszawy orzekł o nieodpłatnym

przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla nieruchomości

położonej przy ul. Kwiatowej 5 opisanej w KW nr WA1M/00123456/7 na rzecz pozwanych

(decyzja nr DEC/4321/2018 k. 316-319).

Umową z dnia 10 maja 2018 r. zawartą między powódką a pozwanymi, powódka

przekazała kwotę 5 000 USD w zamian za co pozwani zobowiązali się do przeniesienia na

nią prawa własności (wieczystego użytkowania) 10% części nieruchomości nabytych przez

pozwanych od Adama Nowaka lub przeniesienia na powódkę 10% innych

ekwiwalentnie uzyskanych w zamian za prawa własności (lub wieczystego użytkowania)

świadczeń obejmujących odszkodowanie lub ekwiwalent (umowa k. 42-43).

W dniu 15 stycznia 2019 r. w formie aktu notarialnego strony zawarły przedwstępną umowę

sprzedaży nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Kwiatowej 5 za cenę 10 000 EUR, którą to

cenę powódka zapłaciła. Umowa przewidywała, że pozwani mają prawo odstąpienia od niej

w terminie do 15 stycznia 2020 r. pod warunkiem uprzedniego zwrotu ww. kwoty (akt

notarialny rep. A nr 123/2019 k. 518-520).

W tym samym dniu strony zawarły umowę warunkową zobowiązującą do przeniesienia

prawa w roszczeniach, udziału w prawie wieczystego użytkowania i własności nieruchomości

oraz cesji ceny, na podstawie której w przypadku niewykonania przez pozwanych prawa

odstąpienia od ww. umowy przedwstępnej w terminie do dnia 15 stycznia 2020 r. w przypadku

ziszczenia się warunku polegającego na uzyskaniu przez pozwanych prawa wieczystego

użytkowania lub własności nieruchomości położonej przy ul. Kwiatowej 5 w Warszawie pozwani wedle

wyboru powódki:

- przeniosą na powódkę udział stanowiący 15% w prawach i roszczeniach przysługujących

pozwanym albo

- przeniosą na powódkę udział stanowiący 15% prawa wieczystego użytkowania i prawa

własności nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 za cenę albo

- kwotę stanowiącą 15% ceny uzyskanej przez pozwanych z tytułu sprzedaży wieczystego

użytkowania lub własności nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 w Warszawie na rzecz osoby trzeciej.

Ponadto strony ustaliły, że przypadku niewykonania przez pozwanych prawa odstąpienia

od ww. umowy przedwstępnej w terminie do dnia 15 stycznia 2020 r. w przypadku ziszczenia

się warunku polegającego na uzyskaniu przez pozwanych prawa wieczystego użytkowania

lub własności nieruchomości położonej przy ul. Kwiatowej 5 pozwani wedle wyboru

powódki:

a) przeniosą na powódkę udział stanowiący 20% w prawach i roszczeniach przysługujących

pozwanym albo

b) przeniosą na powódkę udział stanowiący 20% prawa wieczystego użytkowania i prawa

własności nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 za cenę albo

c) kwotę stanowiącą 20% ceny uzyskanej przez pozwanych z tytułu sprzedaży wieczystego

użytkowania lub własności nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 na rzecz osoby trzeciej

(umowa k. 45-46).

W dniu 15 stycznia 2020 r. strony dokonały zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży w ten

sposób, że termin do skorzystania z prawa odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży

zmieniły określając go do dnia 15 stycznia 2021 r. (akt notarialny rep. Nr 123/2020 k. 539-540).

W tym samym dniu strony zawarły umowę przeniesienia prawa w roszczeniach, w której

strony oświadczyły, że w związku z niewykonaniem prawa odstąpienia od przedwstępnej

umowy sprzedaży do dnia 15 stycznia 2020 r. pozwani przenieśli w dniu 15 stycznia 2020 r. na

powódkę udział stanowiący łącznie 25% w prawach i roszczeniach o ustanowienie na ich

rzecz prawa wieczystego użytkowania nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 wynikających z

decyzji nr DEC/1234/2018 i kwitują się wzajemnie z wykonania powyższych czynności, w

szczególności z zapłaty ceny wynikającej z przeniesienia opisanego powyżej udziału w

prawach i roszczeniach. Ponadto strony oświadczyły, że w związku z niewykonaniem prawa

odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży pozwani przenoszą na powódkę udział 5%

w prawach i roszczeniach o ustanowienie na ich rzecz prawa wieczystego użytkowania

wynikających z decyzji nr DEC/1234/2018. W związku z powyższym strony ustaliły, że

udział powódki w prawach i roszczeniach o ustanowienie na jej rzecz prawa wieczystego

użytkowania nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 wynikających z decyzji nr DEC/1234/2018

wynosi 30%, zaś udział pozwanych 70% (umowa z 15.01.2020 r. k. 541).

W związku z częściowym niewykonaniem obowiązków wynikających z przedwstępnej

umowy sprzedaży umowa przeniesienia prawa w roszczeniach z dnia 15 stycznia 2020 r.

została zmieniona w dniu 20 grudnia 2021 r. w ten sposób, że pozwani przenieśli na powódkę

udział stanowiący 5% części w prawach i roszczeniach o ustanowienie na ich rzecz prawa

wieczystego użytkowania, skutkiem czego łączny udział powódki wyniósł 33% części, zaś

udział pozwanych 67% części (umowa zmieniająca z dnia 20.12.2021 r. k. 542).

Umową z dnia 15 stycznia 2022 r. zawartą w formie aktu notarialnego pozwani dokonali

sprzedaży na rzecz "Firma Budowlana ABC" zabudowany grunt

położony w Warszawie przy ul. Kwiatowej 5 nr 1, dla którego w Sądzie Rejonowym w

Warszawie Mokotów Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr

WA1M/00123456/7 za cenę 450 000 złotych (akt notarialny rep. Nr 123/2022 k. 16-25).

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o załączone dokumenty, których

prawdziwość nie została zakwestionowana przez żadną ze stron oraz nie budziła wątpliwości

Sądu.

Sąd pominął przy ustalaniu stanu faktycznego dowód z zeznań świadków: Piotr Kowalski

(k.1042-1043), Ewa Nowak (k.1041-1042), Tomasz Wiśniewski (k.1043-1044), Anna

Nowak (k.1042-1043), Katarzyna Zielińska (k.1063-1064). Świadkowie ci nie znali albo nie

pamiętali ustaleń stron, na okoliczność których byli przesłuchiwani (ogólnikowe zeznania),

zaś świadek Piotr Kowalski swoją wiedzę w większości opierał na relacjach pozwanego, którego

był podwładnym, ewentualnie na zasłyszanych fragmentach rozmów między stronami, nie był

zaś świadkiem żadnych konkretnych ustaleń.

Sąd oddalił wniosek pozwanych o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron na

okoliczność wzajemnych relacji i porozumień w zakresie nabywania i rozliczania

nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 w Warszawie oraz ul. Polnej 12 w Krakowie i ul. Leśnej 1 w Wrocławiu oraz ul. Słonecznej 3 w Gdańsku oraz

dowodu z opinii biegłego na okoliczność określenia wartości nieruchomości ul. Polnej 12 w Krakowie

i ul. Kwiatowej 5 w Warszawie oraz ul. Leśnej 1 w Wrocławiu jako nieistotne dla sprawy i zmierzające jedynie do przewlekania

postępowania w sprawie, o czym szerzej w rozważaniach prawnych.

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie niespornym jest, że strony zawarły szereg umów dotyczących

nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 w Warszawie wskazanych w stanie faktycznym powyżej. Jednakże

każda ze stron inaczej interpretuje postanowienia ww. umów, a co więcej inaczej kwalifikuje

umowy. Powódka twierdzi, że były to umowy ostateczne, których przedmiotem było

współdziałanie w przedsięwzięciu zmierzającym do odzyskania i sprzedaży nieruchomości

przy ul. Kwiatowej 5 i podzielenie się zyskiem z tego przedsięwzięcia w proporcjach określonych w

umowie. Pozwani natomiast podnoszą, że umowy miały charakter umów przedwstępnych, z

których roszczenia uległy przedawnieniu.

Zgodnie z art.65 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze

względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz

ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel

umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Na wstępie dla uporządkowania dalszych rozważań należy wskazać, co słusznie zauważył

pełnomocnik powoda, że w aktach sprawy nie znajduje się umowa z dnia 10 stycznia 2017 r. rep. A

nr 100/2017, na którą powołują się pozwani, a zatem z oczywistych względów nie może ona

podlegać ocenie Sądu. W aktach sprawy znajduje się umowa w formie notarialnej z dnia 15 stycznia

2019 r. rep. A nr 123/2019 dot. nieruchomości w Warszawie oraz relewantna dla

niniejszej sprawy umowa z dnia 10 maja 2018 r. zawarta w formie pisemnej zwykłej.

Literalne brzmienie pierwszej umowy z dnia 10 maja 2018 r. mogłoby wskazywać na

umowę przedwstępną, gdyż strony użyły sformułowania "zobowiązują się do przeniesienia"

prawa własności 10% części nieruchomości, względnie 10% ekwiwalentnie uzyskanych

świadczeń. W czasie zawierania tej umowy pozwani nie dysponowali jeszcze prawem

własności nieruchomości i uzyskanie go nie było pewne. Należy zauważyć, że przy zawarciu

umowy powódka zapłaciła całą cenę, za jaką powyższe prawa miały być przeniesione.

Jednakże o ewentualnej umowie przedwstępnej można mówić jedynie w zakresie

zobowiązania do przeniesienia własności części nieruchomości, co nie jest przedmiotem

niniejszego postępowania. W pozostałym zakresie (zobowiązania do przeniesienia 10%

innych ekwiwalentnie uzyskanych świadczeń) mimo niewłaściwego sformułowania

oczywistym jest, że w przypadku ewentualnego uzyskania odszkodowania, umowa ta winna

być traktowana jako zobowiązanie do zapłaty 10% uzyskanego odszkodowania, albowiem

pieniądze nie są co do zasady przedmiotem obrotu cywilnoprawnego, lecz środkiem

ekonomicznym służącym umarzaniu zobowiązań. Z powyższego wynika zatem zgodny

zamiar stron w zakresie podziału zysków wynikających z ewentualnego skutecznego

dochodzenia praw do nieruchomości.

Kolejna umowa jest umową warunkową z dnia 15 stycznia 2019 r., w której pozwani

oświadczają, że w przypadku niewykonania prawa odstąpienia od innej umowy zawartej w

tym samym dniu, zobowiązują się, pod warunkiem zawieszającym, że uzyskają prawa do

nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 - do przeniesienia udziału w wysokości 15% w prawach i

roszczeniach im przysługującym albo kwotę stanowiącą 15% ceny uzyskanej ze sprzedaży.

Ponieważ pozwani nie wykonali prawa odstąpienia od umowy (gdyż nie zwrócili kwoty

10 000 EUR), w dniu 15 stycznia 2020 r. została zawarta umowa przeniesienia prawa w

roszczeniach, zgodnie z którą udział powódki w prawach i roszczeniach o ustanowienie na jej

rzecz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. Kwiatowej 5 wyniósł łącznie 30%,

zaś pozwanych 70% (proporcje zmienione następnie odpowiednio na 33% i 67%

umową z dnia 20 grudnia 2021 r.).

Z powyższego nie sposób wywieźć innej woli stron niż ta, na którą powołuje się

powódka, a mianowicie, że celem była partycypacja obu stron w korzyściach z nieruchomości

we wskazanych wyżej proporcjach. Spółka cicha jest umową dwustronną, tzn. zawartą

między dwiema stronami, tj. przedsiębiorcą i wspólnikiem cichym. Umowa spółki cichej nie

prowadzi w żadnym wypadku do powstania jednostki organizacyjnej. Wspólnik cichy nie

prowadzi ani nie reprezentuje przedsiębiorstwa, nie odpowiada za jego długi. Przyznanie

wspólnikowi prawa do prowadzenia spółki sprawia, że mamy do czynienia nie z umową

spółki cichej, ale z umową spółki cywilnej lub z umową nienazwaną. A zatem spółka cicha,

tak jak i spółka cywilna, jest jedynie umową. Powyższe wykluczało przyjęcie, że strony

łączyła umowa spółki cywilnej.

Umowa spółki cichej może być umową zobowiązującą, rozporządzającą czy też o tzw.

podwójnym skutku (zobowiązująco-rozporządzającym), w zależności od rodzaju wkładu

wniesionego do majątku przedsiębiorstwa.

Przedmiotowa umowa ma charakter odpłatny, gdyż przysporzenie majątkowe następuje

lub ma nastąpić po obu stronach umowy. Przedsiębiorca uzyskuje kapitał, a wspólnik cichy

wierzytelność, na podstawie której może żądać części zysku, jaki uzyskuje przedsiębiorca z

racji prowadzonej działalności gospodarczej.

Z cechą odpłatności umowy łączy się jej wzajemność. Zgodnie z ogólną regułą zawartą w

art.487 § 2 k.c., umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że

świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Cechą umów

wzajemnych jest zatem ekwiwalentność świadczeń. Z pewnością umowa spółki cichej ma

charakter wzajemny; udział w zysku przedsiębiorstwa ma "odpowiednik" we wniesieniu

przez wspólnika cichego wkładu.

Umowa spółki cichej jest umową konsensualną, co oznacza że do jej zawarcia nie jest

wymagane wydanie rzeczy lub też dokonanie czynności dostrzegalnej dla osób trzeciej. Istotą

umowy spółki cichej jest zapewnienie anonimowości wspólnikowi cichemu.

Należy uznać umowę spółki cichej za umowę losową, przez którą doktryna rozumie

umowę, z której struktury wynika, że rozmiar, a nawet istnienie świadczenia zależą od

przypadku. Bez wątpienia świadczenie przedsiębiorcy, czyli część zysku, do której

wypłacenia się zobowiązuje, ma charakter losowy. W momencie zawarcia umowy nie ma

bowiem pewności, czy działalność gospodarcza doprowadzi do osiągnięcia korzyści

materialnych. Nie budzi wątpliwości, że umowa spółki cichej ma charakter ciągły.

W doktrynie dominuje pogląd, zgodnie z którym spółka cicha jest "odmianą spółki

cywilnej" (vide wyrok NSA w Warszawie z dnia 10 marca 2015 r. II FSK 1234/13).<